Если приводить цифры, то по итогам 2024 г. прирост ипотеки замедлился до 13,4%, что существенно ниже показателей 2023 г., когда из-за массовой господдержки рынок был сильно перегрет. Тогда прирост ипотеки составлял рекордные 34,5%, а объем выдач — 7,8 трлн руб., отметили в ЦБ. По итогам 2024 г. было оформлено ипотечных кредитов на 4,9 трлн руб., что сопоставимо с результатами 2020 и 2022 гг. (4,4 трлн и 4,8 трлн руб. соответственно), следует из данных ЦБ.
Однако, несмотря на все эти цифры, ипотека, ставшая главным инструментом жилищной политики, не только не решает жилищный вопрос для россиян, а наоборот углубляет социальное неравенство.
Росстат констатирует: в 2024 году 43% россиян оценивают своё материальное положение как "плохое" или "очень плохое". Для них даже льготная ипотека под 6% — абстракция. В 2024 году доступность жилья в России упала до десятилетнего минимума, несмотря на массовую льготную ипотеку. По данным Сбербанка, количество квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м.
«С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий», — отмечал главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников на конференции Domclick Digital Day.
По факту в настоящий момент происходит следующее:
• Первоначальный взнос в 20–30% (а это 600–900 тыс. рублей за скромную "двушку" в региональном центре) отсекает молодые семьи и работников бюджетной сферы.
• Ежемесячный платёж в 35–50 тыс. рублей (при средней зарплате по стране в 73 тыс.) делает кредит неподъёмным для 60% населения, подсчитали в "Дом.РФ".
• Пенсионеры, многодетные, инвалиды — эти категории банки часто признают "некредитоспособными" автоматически.
Несмотря на рост ипотеки, очередь на социальное жильё не сокращается — она превышает более 2 миллионов семей. Ипотека превращает жильё в товар, а не в социальное благо. Заёмщики, потеряв работу или столкнувшись с кризисом, рискуют лишиться жилья из-за невозможности платить по кредиту. Это создаёт хронический стресс для семей и увеличивает долговую нагрузку населения. По данным ЦБ РФ, в 2024 году просроченная задолженность россиян по ипотеке выросла на 63% — до 95 млрд руб.
Стоимость квадратного метра в Москве, Санкт-Петербурге или других крупных городах на начало 2025 года достигает 250 000 - 380 000 рублей для первичного рынка, что делает ипотечные платежи неподъёмными даже для среднего класса. В то же время в малых городах и сёлах, где цены ниже, остро стоит проблема с доступностью рабочих мест и уровнем зарплат. При этом нужно отметить, что тотальная коммерциализация жилищного строительства привела к тому, что в настоящее время доля городов, где строительство жилья не ведется вообще, составляет — 69%. Справедливости ради, с 2021 года она снизилась — тогда показатель был на уровне 72,7%, подсчитали в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК), но однозначно это очень тревожные данные. В абсолютных цифрах это более 800 городов страны, где у населения нет никаких возможностей улучшить свои жилищные условия.
Стоит ли удивляться тому, что в социальном плане наблюдается, с одной стороны, взрывной рост мегаполисов, которые как «пылесосы» вбирают в себя население из регионов, а с другой стороны идет тотальная деградация как в экономическом, так и социальном плане малых городов России. По данным Минстроя, очередь на социальное жильё в России превышает 1,8 млн семей, при этом ежегодно вводится менее 50 тыс. единиц — этого катастрофически мало. Именно строительство социального жилья могло бы стать решением для таких регионов.
Молодые семьи, выпускники детских домов, переселенцы из аварийного жилья — эти группы часто не имеют ни достаточного дохода, ни кредитной истории для одобрения ипотеки. Без социальных программ они оказываются исключёнными из жилищной системы. Например, в скандинавских странах доля социального жилья достигает 20–30% рынка, что позволяет балансировать спрос и предложение. В России же этот показатель не превышает 3%, что усугубляет неравенство. Социальное жильё, напротив, предоставляет гарантии: даже при низких доходах люди не остаются без крыши над головой. Оно выполняет функцию «подушки безопасности», которую не может обеспечить коммерческая ипотека.
В Германии, Франции или Австрии государство активно развивает как ипотечные программы, так и социальный найм. Например, в Вене 60% населения живут в муниципальных квартирах с регулируемой арендной платой. Это снижает нагрузку на рынок и сдерживает рост цен. В России же упор на ипотеку привёл к перекосу: строительство ориентировано на коммерческий сегмент, а не на массовое возведение доступного жилья.
Ипотека — важный, но недостаточный инструмент. Она работает для среднего класса, но оставляет за бортом тех, кто нуждается в поддержке больше всего. Для решения жилищного вопроса необходим комплексный подход:
- Расширение программ социального найма и строительства муниципального жилья.
- Субсидии и льготные кредиты для малоимущих.
- Контроль за рыночными ценами на недвижимость и аренду.
Только сочетание ипотеки с развитой системой социального жилья способно обеспечить право на достойное жильё для всех граждан, а не только для тех, кто может себе это позволить.
Автор: Алексей Климась